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| • La défiscalisation |
› La défiscalisation, qu'est-ce que cela veut dire ?
La défiscalisation c’est tout simplement un système qui permettra de réduire vos impôts, de les alléger. La défiscalisation c’est en quelque sorte la façon d’échapper à l’impôt en toute légalité.
Il y plusieurs formes de défiscalisation possible :
• par le PEA dont les revenus sont exonérés, sous réserve que l’épargne soit conservée 5 ans
• certaines donations
• les investissements, tels les investissements dans les DOM-TOM, les investissements dits QUIRATS (parts de navires) et SOFICA (sociétés de cinéma et audiovisuelles), investissements dans la loi Demessinne (ZRR), investissements dans le logement et l’amélioration de l’habitat (ANAH).
Il est certain, que la défiscalisation à des effets bénéfiques pour certains gros contribuables, qui peuvent se permettre des investissements à long terme, par exemple dans l’immobilier, leur patrimoine immobilier augmente, leurs impôts sur revenu baissent, mais il est certain aussi, qu’actuellement en France, peu de personnes peuvent investir dans ce genre de placements.
La défiscalisation, il faut essayer de pouvoir en profiter pour réduire la charge du poste « impôts » qui commence à être une très très lourde charge pour le contribuable français. |
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| • Le dispositif "Borloo populaire" |
› Désormais, les investisseurs peuvent opter pour un nouveau dispositif fiscal immobilier :
Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, JO du 16 :
Depuis le 1er septembre 2006, le dispositif Borloo populaire permet au propriétaire d’un logement neuf ou d’un logement vétuste à réhabiliter de déduire de ses revenus fonciers 6 % du prix d’acquisition ou de revient du logement pendant les 7 premières années et 4 % de ce prix pendant les 2 années suivantes. Et, à l’issue de cette période initiale de 9 ans, il peut, par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d’un complément de déduction égal à 2,5 % du prix d’acquisition, à condition de reconduire son engagement. En outre, l’investisseur peut appliquer une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus qu’il soumet à l’impôt sur le revenu. En contrepartie de ces avantages, le propriétaire doit s’engager à donner son bien en location nue à usage d’habitation principale pendant 9 ans, et respecter certains plafonds de loyers et de ressources du locataire. À savoir : les plafonds de loyers doivent être respectés pendant toute la période couverte par l’engagement de location. Ils sont inférieurs aux 4/5e de ceux prévus par le Robien recentré, soit une décote de 30 % sur les prix du marché.
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| • Le dispositif "Robien recentré " |
› Le dispositif fiscal d’investissement locatif Robien :
Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, JO du 16 :
Le propriétaire d’un logement neuf qui s’engage à le louer nu à titre de résidence principale en respectant certains plafonds de loyers peut amortir son investissement au taux de 8 % les 5 premières années et de 2,5 % les 4 années suivantes. Et s’il le souhaite, il peut même prolonger son engagement pour deux autres périodes de 3 ans et continuer son amortissement au taux de 2, 5 % par an. Après 3 ans de bons et loyaux services, ce dispositif « Robien », parfois critiqué, vient d’être recadré par une récente loi. Présentation des principales modifications apportées.
Un Robien moins généreux
Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006, le rythme de l’amortissement du bien est revu. Désormais, le propriétaire peut déduire 6 % du prix d’acquisition ou de revient du logement pendant les 7 premières années et 4 % pendant les 2 suivantes. Et à l’issue de la période de 9 ans, le bailleur ne pourra plus reconduire son engagement et bénéficier d’un amortissement complémentaire.
Des plafonds de loyer et des zones repensés
Dans le cadre du dispositif Robien nouvelle version, les loyers sont toujours plafonnés. Mais ces plafonds sont révisés et le territoire français est désormais découpé en quatre zones au lieu de trois, pour mieux tenir compte du niveau réel des loyers. Ainsi, le dispositif Robien est désormais applicable selon les quatre zones géographiques suivantes :
- la zone A comprend Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et le Genevois français
- la zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo et le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’outre-mer, Corse et îles)
- la zone B2 comprend les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères et la limite de l’Île-de-France
- la zone C correspond au reste du territoire. Et à chacune de ces zones s’applique le plafond de loyer suivant :
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| Zones géographiques |
Plafonds 2006 de loyer
mensuel au m2(1) |
| Zone A |
19,89 € |
| Zone B1 |
13,82 € |
| Zone B2 |
11,30 € |
| Zone C |
8,28 € |
| (1) hors charges |
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| • La loi Malraux |
› Dispositif :
Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d'un régime fiscal de faveur.
› Fiscalité
Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l'opération de restauration, sans limitation, à l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires qui ne sont imputables que sur les revenus fonciers, et ce pendant 10 ans. Aux charges déductibles en application des règles de droit commun, s'ajoutent :
1. les dépenses de démolition
2. les frais d'adhésion à des AFU (Association Foncière Urbaine)
3. les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants
4. les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble
› Obligations
Les immeubles doivent obligatoirement être situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti. Il faut en outre que les locaux soient loués restaurés, à usage d'habitation exclusivement et ce pendant une durée minimale de six années.
› Textes de référence
• Code général des impôts
• Article 31 I-1°b ter et article 156 -I-3°
• Loi du 4 août 1962 (loi n° 62-903)
• Loi instituant le cadre législatif de la restauration immobilière en secteur sauvegardé
• Loi de finances rectificative pour 1994 - Clarification du dispositif Malraux, création des ZPPAUP
• Instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5-D-595) - Précisions et commentaires concernant le nouveau dispositif mis en place depuis le 1er janvier 1995
› Contribuables concernés
S'adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés. |
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